房贷利率新政落地,你家的房贷利息会涨多少?

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(图片来源:摄图网)

本文转载自微信公众号:苏宁财富资讯(ID:SuningWealthInsights),作者者为苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁

今天是央行房贷利率新政落地的第一天——根据人民银行的公告,“自2019年10月8日起,新发放商业性自己住房贷款利率以最近另另另一个 月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。”

您准备好何时能 能 ?

房贷利率新政详解

相对并且的政策,今天落地的新政对于我国房贷利率型态会有何影响?本文尝试通过下图进行解释。

上图左边是朋友非常熟悉的传统房贷利率型态,主要包括另另另一个 要素:

(1)基准利率:由央行官方公布的另另另一个 存贷款利率,主要根据我国经济情況和货币政策时要进行选择和调整,当前我国5年以上贷款的基准利率为4.9%。愿因分析分析该利率的调整将对宏观经济影响较大,故调整比较慎重,上次基准利率的调整可不还可否 追溯到2015年,至今已近另另另一个 年头。

(2)利率加点:实际房贷利率在基准利率的基础上后要 另另另一个 多利率加点(一般是在基准利率的基础上,上下浮动一定比例)。在传统房贷利率型态中,利率加点一般由金融机构根据市场情況(资金面的雄厚情況)和风险等级(抵押资产和贷款人的风险情況)灵活决定,或多或少或多或少同另另另一个 贷款人向不同银行申请贷款,得到的房贷利率愿因分析分析占据 差异。央行会对浮动的上下限进行限定。

上图右边是此次新政推出后的房贷利率型态,可不还可否 发现大的框架并没人占据 变化(仍然是由“基础利率+利率加点”另另另一个 要素构成),并且,每要素的具体组成占据 了较大的变化:

(1)基础要素:由基准利率变为了市场报价利率(LPR),所谓市场报价利率(LPR),是选择了市场上有代表性的18家银行,综合参考朋友的贷款利率报价,由指定发布人对报价进行计算,形成的平均利率。相对并且的基准利率,市场报价利率(LPR)的定价来源为市场报价,更新频率更高(每月20日更新一次),市场化程度更高。

(2)利率加点:引入央行和省分行的参与。相比并且利率加点仅由金融机构根据市场情況进行浮动,在新政的利率加点中,还引入了央行和人民银行各省级分行的参与。其中,央行要求“首套商业性自己住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性自己住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加50个基点”,而对于人个民银行省级分行,“应按照‘因城施策’原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,选择辖区内首套和二套商业性自己住房贷款利率加点下限。”并且,在新政中,利率加点受到央行、人民银行省级分行和对应商业银行三者同時 影响。加点数值一旦选择,整个合同期限内都固定不变。

另外,在利率更新周期方面,新旧政策差别不大。在旧政策中,房贷的实际执行利率每年会进行更新。银行会根据当时的“基准利率”和合同约定的利率加点,综合计算该年度执行的贷款利率。在新政策中,利率更新周期可不还可否 跟银行进行协商,最短1年,为了规避利率风险,预计大要素银行也会以1年为利率更新周期来提供贷款。

综上所述,新的房贷利率政策表现出“市场化”和“差异化监管”相结合的特点。其中,基础利率要素,市场报价机制的引入,使得房贷利率更加的市场化,而利率加点要素,人民银行及各个省分行的参与,也使得监管部门可不还可否 针对各地房地产实际情況进行差异化监管和调节。

至于新政策是否比旧政策的房贷利率更高?答案是不选择。这取决于利率市场的情況,包括基准利率和市场报价利率(LPR)的高低,以及人个利率加点的高低等因素综合决定。如当前,5年以上LPR的利率4.85%是略低于同期的基准利率的(4.9%),并且今后两者的走势和变化还有待观察,相信短期内不想有较大的差异。

房贷利率新政对房价的影响不大

房贷利率新政的推出,对于当前的房价影响大吗?

笔者认为影响不大。

愿因分析分析相对于或多或少房地产价格影响因素(如限购政策和首付比例等因素),利率变动对于房价的影响相对有限。本文以另另另一个 购房案例进行解释:

假设总房款为50万元,三成首付90万元,需向银行贷款2十五万元,根据不同的房贷利率,按20年期限,以等额本息形式,每个月时要还款的金额如下图所示:

可不还可否 发现,随着房贷利率的上浮,购房者的月供金额人太好有所增加,就如另另另一个 中小波动,房贷利率由5.9%上升50个基点,到6.5%,每月的月供增加750元,另另另一个 较大的波动,房贷利率从5.9%上升到7.9%(上升50个基点,在当前适度宽松的货币政策的环境下,愿因分析分析性不大,在此引用更多的是压力测试),每月的月供增加250元。

下图是首付增加对于购房者的影响:

同样是50万元的房子,按照首付50%计算(接近北京、上海等一线城市的二套房首付比例),时要150万元首付款,相比原来(三成首付),多缴纳90万元现金。

由以上案例可见,相比利率波动使得每月增加带千元月供,首付比例波动则时要购房者短时间内筹集和缴纳大笔购房首付款,对于购房者的购买力和需求影响更大。实务中,各地人太好也是通过提高二套房首付比例来抑制投机炒房,调控房价的。

具体请看要素一二线城市的二套房首付比例:

另外,大要素一二线城市,还对购房资格进行了限制,没人具有本地户口、工作居住证愿因分析分析在本地缴纳多年社保/税收的前提下,才有资格购房,没人进一步限制了购买力和需求。

综上所述,相比首付比例和各地的限购政策,此次利率新政对于房价影响有限。

房贷利率新政对现有房贷的影响

村里人 愿因分析分析会担心利率新政的推出,对于现有房贷利率产生影响?这里涉及到新旧政策过渡的问题。

根据官方的说法,“2019年10月8日前,愿因分析分析发放和愿因分析分析签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。”

或多或少或多或少,根据央行基准利率在未来是否会持续发布,笔者认为利率新政对于现有房贷客户的影响分为这种情況:

(1)若央行的基准利率持续发布,则现有房贷客户仍按基准利率计算房贷利率,履行还款义务;

(2)若央行的基准利率停止发布,不排除会用市场报价利率(LPR)来替代现有房贷客户的基准利率。

人太好官方目前并未公布具体方案,笔者认为,第这种过渡方案更平滑,新老这种贷款形式并存,并且新发贷款都以市场报价利率(LPR)为基础,随着时间的推移,以基准利率为基础的老贷款逐步到期,基准利率也逐渐退出历史舞台。当然,具体的利率方案有待官方进一步的选择。

购房贷款的两点建议

房贷利率新政下,应该咋样买房?

根据前文分析,笔者认为房贷利率新政对于当下房地产市场影响有限,购房者可不还可否 参考首付比例、各地的限购限贷政策、自己的收入和资产水平等诸多因素,综合进行评价和决策。

当然,新政下,愿因分析分析市场报价机制(LPR)的引入,不排除新的房贷利率比老政策(基准利率)有更大的波动性,没人也愿因分析分析更大的利率风险。并且,笔者建议:

(1)留足余量,量力而行。购房者在测算月供和贷款规模时,应该结合自己的收入水平,留足余量,量力而行。如每月到手收入为500的购房者,建议考虑将月供额度设置为500元,按等额本息(利率5.9%)、20年贷款期限计算,可贷额度在50万左右。没人配置,一方面,保证了每月有500元的消费/生活开支愿因分析分析储蓄,不想影响到生活质量,自己面,即使房贷利率出先向上波动,每月多支出上千元房贷月供,也是可不还可否 接受的。反之,愿因分析分析余量过高 ,人太好可贷金额有所提高,并且受到利率风险的影响也相应增大了,严重的愿因分析分析会影响生活质量。

(2)选择公积金贷款/混合贷。目前房贷利率新政仅限于商业贷款,公积金贷款仍沿用老辦法 ,不仅利率更低,并且利率波动小,利率风险更低。故同等条件下,愿因分析分析条件允许,建议选择公积金贷款,愿因分析分析公积金贷款额度过高 ,也可不还可否 考虑公积金+商贷混合模式。

以上是对房贷利率新政的分析,希望对您购房决策有所帮助。

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